Η κτηματαγορά βρίσκεται ξανά στο επίκεντρο των φορολογικών σχεδιασμών της κυβέρνησης, με το οικονομικό επιτελείο να παρουσιάζει μια ρύθμιση που αλλάζει ριζικά το τοπίο για μια συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών: τους πολίτες τρίτων χωρών. Παράλληλα, για τη μεγάλη πλειονότητα των συναλλαγών, το καθεστώς παραμένει σταθερό τουλάχιστον έως το τέλος του 2026 και πιθανότατα και μέσα στο 2027.
Το ισχύον καθεστώς
Σήμερα, ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, δηλαδή επί της μεγαλύτερης τιμής μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Αν προστεθεί και η εισφορά 3% υπέρ των δήμων επί του βασικού φόρου, η πραγματική επιβάρυνση διαμορφώνεται σε 3,09%. Τον φόρο τον καταβάλλει αποκλειστικά ο αγοραστής, πριν την υπογραφή του συμβολαίου, μέσω δήλωσης στο myPROPERTY.
Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσονται και δύο ακόμη ρυθμίσεις που παραμένουν «παγωμένες»: ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα βρίσκεται σε αναστολή από το 2015, με την τελευταία παράταση να φτάνει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, ενώ αντίστοιχη αναστολή ισχύει και για τον φόρο υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα.
Η μεγάλη αλλαγή: πενταπλασιασμός του φόρου για αγοραστές από τρίτες χώρες
Η βασική νέα ρύθμιση που προωθεί η κυβέρνηση αφορά αποκλειστικά την αγορά κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών, δηλαδή χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Σύμφωνα με το σχέδιο που παρουσίασε το οικονομικό επιτελείο, από την 1η Ιουλίου 2027 ο συντελεστής του ΦΜΑ για αυτή την κατηγορία αγοραστών θα εκτοξευθεί από το 3% στο 15%, δηλαδή θα πενταπλασιαστεί. Με την εισφορά υπέρ των δήμων, η συνολική επιβάρυνση θα φτάνει στο 15,45%, έναντι 3,09% σήμερα.
Ποιους αφορά και ποιους όχι
Η αλλαγή δεν είναι οριζόντια. Ο αυξημένος συντελεστής θα ισχύει αποκλειστικά για την αγορά κατοικιών και όχι για επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων. Επιπλέον, εξαιρούνται ρητά από το νέο καθεστώς:
- Έλληνες πολίτες
- Ομογενείς
- Πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου
- Πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα
- Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες
- Πολίτες τρίτων χωρών με άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς
Οι παραπάνω κατηγορίες θα συνεχίσουν να υπάγονται στο ισχύον καθεστώς, συμπεριλαμβανομένης, όπου προβλέπεται, της απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
Πόσο αυξάνεται στην πράξη το κόστος
Η διαφορά στο τελικό κόστος μιας αγοραπωλησίας είναι σημαντική. Σε κατοικία φορολογητέας αξίας 200.000 ευρώ, ο σημερινός φόρος διαμορφώνεται σε 6.180 ευρώ (μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων), ενώ με τον νέο συντελεστή θα ανέβει στα 30.900 ευρώ: πρόσθετη επιβάρυνση 24.720 ευρώ. Σε ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ, ο φόρος από 9.270 ευρώ θα φτάσει τα 46.350 ευρώ, δηλαδή 37.080 ευρώ παραπάνω. Στην περίπτωση κατοικίας αξίας 500.000 ευρώ, η επιβάρυνση θα εκτιναχθεί από 15.450 σε 77.250 ευρώ, αύξηση κατά 61.800 ευρώ.
Το σκεπτικό πίσω από τη ρύθμιση
Σύμφωνα με την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, η παρέμβαση στοχεύει στην αυξημένη ζήτηση κατοικιών από αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και στις επιπτώσεις που αυτή έχει στις τιμές, ιδίως σε περιοχές όπου η προσφορά είναι περιορισμένη. Το μέγεθος των σχετικών κεφαλαίων δεν είναι αμελητέο: σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2025 επενδύθηκαν περίπου 1,2 δισεκατομμύρια ευρώ σε αγορές ακινήτων από τρίτες χώρες, εκ των οποίων περίπου 800 εκατομμύρια αφορούσαν κατοικίες.
Η λογική της ρύθμισης προσεγγίζει πρακτικές που εφαρμόζονται ήδη σε άλλες χώρες (έχει γίνει λόγος για «καναδικό μοντέλο»), όπου επιβάλλονται αυξημένοι φόροι σε αλλοδαπούς αγοραστές ακινήτων με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής πίεσης στην εγχώρια αγορά στέγης.
Αναμενόμενες επιπτώσεις στην αγορά
Η ίδια η προαναγγελία της ρύθμισης, πολλούς μήνες πριν τεθεί σε ισχύ, αναμένεται να προκαλέσει βραχυπρόθεσμες μετατοπίσεις στην αγορά. Παράγοντες του κλάδου εκτιμούν ότι θα υπάρξει επιτάχυνση των αγοραπωλησιών από πολίτες τρίτων χωρών το επόμενο διάστημα, καθώς όσοι σχεδιάζουν ήδη να επενδύσουν σε ελληνικό ακίνητο θα έχουν ισχυρό κίνητρο να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή πριν από την 1η Ιουλίου 2027, προτού η διαφορά μεταξύ 3% και 15% καταστήσει την αγορά αισθητά ακριβότερη. Η τάση αυτή αναμένεται να είναι πιο έντονη σε περιοχές με ήδη έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον από αγοραστές εκτός ΕΕ.
Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν «παγωμένες»
Παράλληλα με τη ρύθμιση για τους αγοραστές τρίτων χωρών, η κυβέρνηση φαίνεται να έχει επιλέξει να μην προχωρήσει σε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων τουλάχιστον έως το 2027, παρά το γεγονός ότι οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί σε πολλές περιοχές έως και περίπου 60%. Η επιλογή αυτή αποσκοπεί στην αποφυγή πρόσθετης φορολογικής επιβάρυνσης των ιδιοκτητών, δεδομένου ότι ο ΦΜΑ, ο φόρος κληρονομιών-δωρεών-γονικών παροχών και άλλα τέλη υπολογίζονται στη μεγαλύτερη τιμή μεταξύ αντικειμενικής αξίας και τιμήματος συμβολαίου.
Ταυτόχρονα, προωθείται η ολοκλήρωση ενός νέου, αυτοματοποιημένου συστήματος προσδιορισμού αξιών, βασισμένου σε στατιστικά μοντέλα και δεδομένα από δημόσιους φορείς, κτηματικές υπηρεσίες, την Τράπεζα της Ελλάδος και συμβολαιογράφους, με στόχο μια πιο ρεαλιστική και ενιαία αποτύπωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας σε όλη τη χώρα, ένα έργο που, ωστόσο, βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη και δεν αναμένεται να έχει άμεση επίδραση στη φορολόγηση των μεταβιβάσεων.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ενδιαφερόμενοι
Για την πλειονότητα των αγοραστών (Έλληνες πολίτες, κάτοικοι ΕΕ/ΕΟΧ και οι λοιπές εξαιρούμενες κατηγορίες), το καθεστώς του ΦΜΑ παραμένει αμετάβλητο: συντελεστής 3% (3,09% με την εισφορά υπέρ δήμων), υπολογισμός στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ αντικειμενικής και συμβατικής τιμής, και δυνατότητα απαλλαγής πρώτης κατοικίας όπου πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Για πολίτες τρίτων χωρών που σχεδιάζουν αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, η νέα ρύθμιση συνιστά ουσιαστική αλλαγή του χρηματοοικονομικού σχεδιασμού τους. Όσοι εμπίπτουν στο νέο καθεστώς και βρίσκονται ήδη σε διαδικασία αναζήτησης ή διαπραγμάτευσης ακινήτου, έχουν περιθώριο περίπου δέκα μηνών, έως την 1η Ιουλίου 2027, για να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή με τον σημερινό, χαμηλότερο συντελεστή.
Το κείμενο βασίζεται σε δημοσιεύματα και ανακοινώσεις του Σεπτεμβρίου 2026. Καθώς η νομοθετική διαδικασία βρίσκεται σε εξέλιξη, οι λεπτομέρειες της ρύθμισης ενδέχεται να οριστικοποιηθούν ή να τροποποιηθούν έως την ψήφισή της. Για εξειδικευμένη καθοδήγηση σε συγκεκριμένη συναλλαγή, συνιστάται η συμβουλή εξειδικευμένου δικηγόρου. Το γραφείο μας εξειδικεύεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Επικοινωνήστε μαζί μας ή κλείστε ραντεβού για να λάβετε τις σωστές αποφάσεις.